İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kiraya verenin veya TBK madde 350’de sayılan yakınlarının kiralanan taşınmaza ihtiyaç duymaları halinde kiracıya karşı açılacak tahliye davası ile kira sözleşmesi sona erdirebilir ve ihtiyaç nedeniyle kiracı tahliyesi gerçekleştirilebilir.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde kanunda belirtilen kişiler belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine uyarak açacakları dava ile kira sözleşmelerini sonlandırabilecekler.

Kiracı tahliyesine ilişkin genel detayları ''tahliye davası'' başlıklı yazımızda değerlendirdik. Aşağıda bu hallerden yalnızca ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ile ilgili detaylara değineceğiz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir.

Kiralanan taşınmazın konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.

• Kiraya verenin kendisi

• Eşi

• Altsoyu

• Üstsoyu

• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

TBK 350. maddede sayılan bu kişilerin kiralanana konut ya da iş yeri olarak kullanmak için gereksinim duymaları gerekir. Maddede belirtilen kişiler dışındaki kiraya verenin yakınlarının gereksinimi için tahliye talebinde bulunulması söz konusu olamaz.

Gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yargıtay emsal kararlarında konut veya işyeri kullanma ihtiyacını somut olaya göre değerlendirip, ihtiyacın gerçek, samimi ve kiraya veren için gerçekten zorunlu olup olmadığına göre karar vermiştir.

Her somut olaya göre kiraya veren ve kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değişir. Gereksinimi değerlendirecek kişi hakimdir. Hakim bu değerlendirmeyi yaparken kiraya verenin veya kanunda belirtilen yakınlarının durumunu göz önünde bulunduracaktır.

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmaması tahliye davasını olumsuz etkileyecektir.

Yargıtay bir kararında; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için, kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması sebebiyle kiraya verenin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını kabul etmiştir. Böylece kiraya verenin kiracıyı tahliye talebi reddedilmiştir.

Kiraya verenin ya da kanunda belirtilen yakınlarının daha kötü şartlarda başka bir yerde kirada oturması söz konusu olabilir. Sağlık durumlarının değişmesi, tayinlerinin çıkması gibi durumlarla karşılaşılabilir. Böyle bir durumda doğan ihtiyaç somut olaya göre değerlendirildiğinde gerçek, samimi ve zorunlu olarak kabul edilecektir.

Ancak unutulmamalıdır ki gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı her somut olay özelinde hakim tarafından takdir edilecektir. Henüz tahliye davası açmadan gereksinimin niteliğini tanımlanması ve Yargıtay’ın belirttiği kriterleri taşıyıp taşımadığının belirlenmesi kiraya verenin yararına olacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Kiracı ve kiraya veren kira sözleşmesinin süresini belirlemiş olabilirler. Bu durumda kiraya veren veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksinimi ortaya çıkabilir. Bu halde kiracı hemen tahliye edilemez. Kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracıyı tahliye davası açabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açarak kiracının kiralanandan tahliyesini sağlayabilir.

Buna göre kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle her bir 6 ay fesih dönemi olup, bu 6 aylık dönemin sonunda fesih gerçekleştirebilmek için kiraya veren en az 3 ay önceden tahliyesi istenen kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Kiraya verenin fesih bildirimine rağmen kiracı kiralananı boşalmamışsa bu durumda kiraya veren fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilecektir.

DİKKAT: Fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyulmadan açılan dava usulden reddedileceğinden kiraya verenin hak kaybı yaşamaması adına hukuki yardım alması daha sağlıklı sonuçlar doğuracaktır.

Yeni Malik ve Yakınlarının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

Kiracı kiralananı kullanırken taşınmazın maliki değişebilir. Başka bir kişi; satış, bağışlama, miras gibi çeşitli yollarla kiralananın yeni maliki olabilir. Böyle bir durumda kiracı kiralananı kullanmaya devam eder.

Ancak kanunda belirtilen şartların varlığı halinde yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut ya da iş yeri olarak kullanma gereksiniminin ortaya çıkması halinde kiracıyı tahliye etme imkanına sahiptir.

Yeni Malik İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları

Aşağıdaki şartların gerçekleşmesi halinde kiralananın mülkiyetini sonradan kazanan yeni malik kiracının kiralanandan tahliye edilmesi için dava açabilir.

Kiralanan taşınmazı sonradan edinen yeni malikin veya kanunda belirtilen yakınlarının konut veya iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu mevcut olmalıdır.

• Kiralananı sonradan edinen yeni malik;

• Eşi

• Altsoyu

• Üstsoyu

• Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler

TBK madde 351’de belirtilen bu kişiler kiralananı konut veya iş yeri için kullanma gereksinimleri varsa açacakları tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralanandan kiracıyı tahliye edebilirler.

Bu durumda da gereksinim gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

Yeni malik veya kanunda belirtilen yakınlarının kiralananı konut veya iş yeri olarak kullanma gereksinimlerinin niteliği her somut olaya göre değerlendirilmelidir. Buna göre; gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde tahliye davası açılabilecektir.

Yeni malik kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonrası için kiracının tahliye edilmesi için dava açabilir.

Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazanmasından itibaren 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirir ve kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi için 6 ay sonrası için kiralananı tahliye etmesi için kiracıya dava açabilir.

Yeni malik kiralananın mülkiyetini kazandıktan sonra kiracıya 1 aylık süre içinde yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Aksi halde kira sözleşmesini aynı şartlarla üstlenmiş olur.

Görüldüğü üzere yeni malikin kiracıya yapacağı bildirim kanunda belirtildiği şekilde yazılı yapılmalı, bildirimin şekli ve içeriği kanundaki şartları sağlamaması halinde yeni malik kiracının tahliyesini sağlayamaz. Yeni malikin böyle bir sonuçla karşılaşmaması için hukuki yardım almakta fayda vardır.

DİKKAT: Yeni malik mülkiyeti kazandığında kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan kısa bir süre varsa tahliye davası açmak için yazılı bildirimden sonra 6 ay beklemesine gerek yoktur. Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesiyle birlikte tahliye davası açabilir.

Kanun koyucu yeni malike TBK m. 351/1’den farklı bir ihtiyaç sebebi ile sona erdirme hakkı daha tanımıştır. Buna göre 351/2’de yeni malik dilerse bu hakkını kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile kullanabileceği hüküm altına alınmıştır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Böylece ihtiyaç nedeniyle tahliye davası somut olaya göre titizlikle hazırlanmış olan bir dava dilekçesiyle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Unutulmamalıdır ki taslak dilekçe metinleri hukuki hatalar içerir. Somut olaydaki ihtiyaca ilişkin tahliye talepli dilekçe hazırlamak için uzman bir avukattan yardım almakta fayda vardır.

Kiracının Tahliyesinden Sonra Taşınmazın Başka Birine Kiralaması

TBK m. 355/1 gereği ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi gerçekleştirildikten sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz.

Aksi halde kiraya veren ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

3 yıllık süre geçtikten sonra kiraya veren herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan taşınmazı bir başkasına kiralayabilir.

Sonuç Olarak Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası şartları ve sonuçlarına değindik. Belirtmemiz gerekir ki bu bahsettiğimiz kurallar, sürece ilişkin genel nitelikli kurallardır. Her somut olaya uygulanışı farklılık arz edebilir. Bu nedenle sağlıklı sonuçlar alabilmek için her somut olay özelinde hukuki çare üretilmelidir. Dolayısıyla deneyimli gayrimenkul avukatları ile çalışmakta her zaman yarar vardır.